“보존할 땅은 보존하고, 개발할 곳은 개발하자.”
그렇다면 개발이 제한된 지역의 권리는 어떻게 보상할 수 있을까요?
바로 이런 질문에 대한 해법이 **개발권 양도제(TDR: Transfer of Development Rights)**입니다.
오늘은 도시와 부동산 개발에서 보존과 개발의 균형을 맞추는 핵심 수단인 TDR 제도를 이해해보겠습니다.
📌 1. 개발권 양도제(TDR)란?
**TDR(Transfer of Development Rights)**은 말 그대로 **‘개발 권리의 양도’**입니다.
즉, 토지 소유자가 원래 자신이 가진 개발권을 다른 지역으로 이전하여 양도할 수 있게 허용하는 제도입니다.
- 개발이 제한된 지역 → 개발권을 팔 수 있음
- 개발이 허용된 지역 → 추가 개발을 위해 그 권리를 살 수 있음
💡 한마디로, “개발 못하는 대신 권리는 팔게 해줄게요.”
그리고 “개발 더 하고 싶은 사람은 돈 주고 그 권리를 사세요.”
🗺️ 2. 제도 구조: 보존과 개발의 연계
개발권 양도제는 **보존지역(Sending Area)**과 **수용지역(Receiving Area)**으로 구성됩니다.
| 보존지역 (Sending Area) | 환경 보호, 역사적 가치, 농지 보호 등의 이유로 개발 제한 지역. 해당 지역 토지주는 자신의 개발권을 양도하여 수익 확보 가능. |
| 수용지역 (Receiving Area) | 도시 중심부, 역세권, 재개발지 등 개발을 더 허용해도 되는 지역. 개발자는 추가 용적률을 얻기 위해 개발권을 구매함. |
✅ 결과적으로,
- 보존지역은 무분별한 개발 없이 유지되고
- 수용지역은 도시계획에 맞는 고밀도 개발 가능
🏗️ 3. 왜 TDR이 필요한가?
📉 기존 방식의 한계
- 보존지역 토지주는 개발 제한으로 재산권 침해 불만
- 보상금 지급에는 막대한 예산이 소요
- 도시는 무계획한 확장으로 스프롤 현상 발생
✅ TDR의 효과
- 공공 재정 부담 없이 보상 가능 (시장이 보상함)
- 민간이 자발적으로 보존 참여
- 도시 계획적 개발 유도
📈 4. TDR 작동 방식 예시
💼 예:
A씨는 도시 외곽에 있는 농지(보존지역)를 소유하고 있음. 개발이 제한되어 활용 불가능.
→ A씨는 지자체에 신청하여 개발권 500m²을 등록하고 매각 가능.
B건설사는 도시 중심 재개발 구역(수용지역)에서 용적률을 더 받고 싶음.
→ A씨의 개발권을 공공 TDR 거래소 또는 민간 거래를 통해 구매함.
💰 A씨는 수익을 얻고
🏙️ B사는 더 많은 용적률을 확보하여 사업성 확보
🏞️ 지역은 개발되지 않고 보존
🏛️ 5. 실제 국내·해외 사례
🇺🇸 미국
- 뉴욕시: 센트럴파크, 역사건물 보존을 위해 TDR 활용
- 개발자는 추가 용적률 확보를 위해 권리 구매
- 브로드웨이 공연장 보존, 맨해튼 고층 개발에도 적용
🇰🇷 한국
- 서울시: 용산 미군기지 반환부지 및 그린벨트 일대 시범 도입 논의
- 경기도 성남시: 탄천 보전지역 개발권을 위례신도시에 적용하는 방안 검토
- 2023년 국토교통부: 「국토계획법」 개정 추진 중, 지역 맞춤형 TDR 모델 도입 검토
🧾 6. TDR 거래 방식
| 공공 거래소 방식 | 지자체가 TDR 플랫폼 운영. 표준화된 가격, 투명한 절차 보장. |
| 민간 거래 방식 | 양도자·수용자가 직접 협의. 부동산 거래와 유사한 구조. |
| 혼합 방식 | 공공이 인증하고, 시장에서 거래됨. 감정평가 기반 활용 가능. |
⚠️ 7. 제도 운용 시 유의할 점
| 거래 투명성 | 개발권 거래는 비가시적이므로 공정성과 투명성 확보가 필수 |
| 가치 평가 기준 | 개발권의 가치를 용적률, 위치, 지역 수요에 따라 합리적으로 산정 |
| 공공의 감시 | 투기 목적 이용, 개발 쏠림 방지 위해 지자체 관리 필요 |
| 수용지역 과밀화 방지 | 허용 지역 내 교통·인프라 수용성 고려해야 |
💬 8. 왜 부동산 개발자도 TDR을 알아야 하나?
TDR은 단순한 도시계획 개념이 아니라,
📌 부동산 개발에서 새로운 용적률 확보 수단으로 기능합니다.
개발자가 아래와 같은 상황일 때, TDR은 매우 유용할 수 있습니다.
- 용적률 상한에 걸려 사업성 낮은 지역
- 수용지역으로 지정된 지역 내 고층 건축 계획
- 규제를 우회하지 않고 합법적 인센티브를 확보하고 싶을 때
👉 즉, 규제 속에서도 ‘추가 개발의 기회’를 확보하는 전략적 수단이 될 수 있습니다.
✅ 마무리
개발권 양도제(TDR)는 보존과 개발, 공익과 사익, 규제와 유인의 균형을 맞추는 제도입니다.
국토계획이 고도화되고, 환경과 경관 보전 요구가 커질수록 TDR은 더 많이 사용될 수밖에 없습니다.
도시계획가, 건축가, 부동산 개발자, 공무원 모두가 알아야 할 현대적 공간관리 수단!
여러분의 지역에도 TDR 제도 도입이 필요한 곳은 없을까요?